Potentieel voor achterlandmagazijn in haven

Er is een tekort aan geschikte opslaglocaties, maar er zijn wel braakliggende terreinen met beschikbare ontwikkelingsgrond, zo meldt David Priestman.

Ian Henderson is Group Head of Property voorGeassocieerde Britse havens(ABP). ABP bezit en exploiteert 21 havens en hubs verspreid over het Verenigd Koninkrijk, plus de Hams Hall rail freight terminal, ten oosten van Birmingham, die verhuurd is aan Maritime Transport.

De rol van Henderson bij ABP is het beheren en optimaliseren van de strategische richting van vastgoed, inclusief bouwkundige inspecties, landgoederen, initiatieven voor vermogensbeheer en masterplanning. "Ik ben hier om de vastgoed- en grondportefeuille van de groep te vermarkten," vertelt hij me. "Een van de problemen waarmee logistieke bedrijven van derden te maken hebben, is dat warehouseleases niet altijd overeenkomen met de lengte van het contract dat ze met de klant hebben. De vastgoedsector is marktgestuurd, dus het is belangrijk om de juiste beslissingen te nemen over locatie, leaselengtes, stroom, alternatieve energie en personeel. Dingen zoals voldoende containeropslagruimte kunnen u echte veerkracht geven in uw toeleveringsketen."

Diversiteit in portefeuille

ABP heeft een vastgoedstrategie gelanceerd, waarin het aanbod is opgenomen, de ruimte voor opslag, werven en containers. In zijn vorige functie bij Wincanton huurde Henderson vastgoed, nu verkoopt of verhuurt hij het. "Ik weet hoe waardevol het is om land te hebben dat bijvoorbeeld een reachstacker aankan," zegt hij. "De markt is moeilijker, met grijze ruimte, dus beslissingen zijn nu genuanceerder, voor toekomstbestendigheid. We zijn een responsieve verhuurder en (uiteraard) gaan we nergens heen," aangezien ABP zelf een belangrijke speler is in de Britse logistiek en verzending en een partner is van de UK Warehousing Association (UKWA). Henderson is bestuurslid van UKWA, dat ongeveer 1000 leden van alle groottes heeft. "Voor ABP, als een van de leidende commerciële landeigenaren in het VK, is het essentieel dat we luisteren naar de eisen en uitdagingen van deze bedrijven, zodat we hun vastgoedvereisten beter kunnen begrijpen en vervullen."

Ian Henderson

De portefeuille van ABP is verdeeld in 3 regio's: Southampton, Humber (Hull, Grimsby, Goole & Immingham) en Wales & Short Sea (Ayr, Barrow, Barry, Cardiff, Fleetwood, Garston, Ipswich, King's Lynn, Lowestoft, Newport, Plymouth, Port Talbot, Silloth, Swansea, Teignmouth en Troon). Het beslaat de gehele lengte van de Britse kustlijn.

De haven van Southampton (op de foto) is de op één na grootste haven van Groot-Brittannië met 1,5 miljoen TEU-verkeer per jaar en is de grootste in de automobielsector, met 900.000 voertuigen per jaar. Het is de grootste exporthaven van het VK, met £40 miljard aan Britse export, en is tevens de belangrijkste cruisehaven van Europa. Spoorverbindingen zijn één ding waar ABP voorstander van is, maar het VK loopt in dit opzicht nog steeds achter op Europa.

Logistieke symbiose

"We hebben diversiteit," benadrukt Henderson. "Elk stuk land is een kans. We willen het gebruiken zoals een vastgoedbedrijf dat zou doen. Onze huurders zitten naast gelijkgestemde bedrijven," wat niet altijd het geval is bij industriële ontwikkelingen en betekent dat er op één locatie een havenexploitant, contractlogistiek bedrijf, expediteur en expresskoerier, bijvoorbeeld. Dat levert synergieën op in termen van aangeboden diensten, goederenbehandeling en logistieke expertise. "Het is ideaal als een huurder havengerelateerde zaken heeft, maar niet essentieel", voegt Henderson toe.

"We hebben een proces om het optimale gebruik van ons land te bepalen, het is een samenwerking", legt Henderson uit. "Traditionele locaties hebben een plek (voor opslag), maar er zijn meer locaties nodig. Greenfield-locaties zien er glanzend uit, maar hebben een hoge huur en vaak nul werkloosheidscijfers in de buurt. Dus dichter bij stedelijke agglomeraties en havens werken beter."